Les préalables à l’investissement en location meublée :

l’étude de marché et l’analyse du bien

1. L’étude de marché

Préalablement à tout investissement, l’investisseur ou son conseil devrait pouvoir notamment :

  • contrôler les assurances et garanties professionnelles du promoteur/constructeur
  • vérifier la destination du permis de construire et si celui-ci est purgé du recours des tiers
  • demander une note juridique attestant du classement de la résidence, vérifier les services proposés
  • interroger la Mairie sur d’éventuelles autres résidences de services prévues à proximité
  • suivant la (non) profondeur du marché, s’assurer dans la mesure du possible que le promoteur ne réalisera pas de résidence similaire dans ledit périmètre commercial
  • connaitre le nombre de lots
  • connaitre le prix du foncier dans le quartier : une recherche sur l’observatoire de l’immobilier, la base des notaires, la Mairie, ou bien avoir recours à des éditions spécialisées (Éditions Callon qui commercialisent une base de données annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières par ville sur la France entière par exemple)
  • savoir si une expertise a été réalisée ? si oui, l’a-t’elle été par un expert indépendant ?

Si tel est le cas, l’expert valide ou modifie les valeurs vénale et locative déclarées par le vendeur, qui se trouvent ainsi objectivées en amont de la transaction.

  • comparer le loyer au m² avec celui du marché de référence
  • vérifier l’adéquation de l’offre et la demande par typologie de clientèle (notamment état du bassin d’emploi, situation démographique…), par secteur d’activité
  • vérifier l’implantation géographique (a minima avec Google Earth), la desserte en transports

A noter : si une étude de marché est fournie par le promoteur ou le commercialisateur, il convient de :

  • vérifier si elle répond à l’ensemble des points listés ci-dessus
  • se renseigner sur les sources à partir desquelles elle a été effectuée

Si cette étude de marché ne répond pas à tous les points listés ci-dessus et/ou a été réalisée à partir de données dont l’objectivité/le sérieux ne sont pas établis, il convient de la compléter par sa propre étude de marché.

 2. L’investissement envisagé

Une fois l’étude de marché réalisée, on s’attachera à étudier le détail du bien immobilier.

La résidence

  • vérifier l’implantation de la résidence (a minima avec un outil de visualisation géographique – le plus souvent, nous constatons l’utilisation de Google Earth), la desserte en transports
  • envisager la problématique de remploi de l’actif immobilier lors d’un changement d’affectation pour la résidence (une chambre n’étant pas facilement « ré-employable », contrairement à un appartement, quid de la monovalence des Ehpad ?)
  • se procurer les plans : plan de masse avec orientation, plan du bâtiment, des étages, des sous-sols, des parkings et cave de l’appartement…
  • liste des lots de la résidence et des parties communes
  • vérifier s’il existe un règlement de copropriété et, dans l’affirmative, se le procurer
  • vérifier si un syndic de copropriété a déjà été nommé, s’il y a une Association Syndicale Libre?

L’appartement

  • descriptif du lot considéré et plan spécifique
  • liste et prix des meubles : vérifier le prix du mobilier et voir les modalités de remplacement

L’investissement

  • bail
  • rentabilité locative

Comme pour tout investissement, un point doit être réalisé sur la rentabilité. La rentabilité locative est le rapport existant entre les sommes engagées dans l’achat et l’entretien d’un bien immobilier et les loyers encaissés pour ce même bien.

Par ailleurs, les loyers doivent aussi être étudiés « côté charges » du gestionnaire.

 A suivre : les parties prenantes à l’opération ; le gestionnaire.

 

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP


A propos de l'Auteur :
Céline Mahinc est chef d’entreprise (Eden Finances), Conseillère en gestion de patrimoine indépendante, Membre de la Commission Entreprise (ANACOFI) ; Responsable organisation et co-organisatrice des » Conférences de l’Entreprise », évènements interprofessionnels sur le financement, le développement et l’accompagnement des entreprises ; Membre de la Commission LMP/LMNP (ANACOFI) ; Administratrice Anacofi Immo et responsable de la formation. Chargée de cours en Grandes Ecoles et Universités. Co auteur d’une étude approfondie sur le crowdfunding immobilier.

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