Les préalables à l’investissement en location meublée : les parties prenantes à l’opération


Les parties prenantes à toute opération d’investissement dans une résidence de service sont l’investisseur (et son conseil), le promoteur/ commercialisateur (qui peuvent être distincts) et le gestionnaire (sur qui repose la pérennité du montage).

L’investisseur

Il est communément admis que cet investissement devrait être envisagé sur le long terme. Il ne s’agit pas en effet d’une opération calibrée pour être une opération de marchand de bien type achat-revente, avec recherche de plus-value par exemple. Il est plus favorable de le considérer comme un investissement générateur de revenus complémentaires, notamment pour compléter une retraite.

Cet investissement semble plutôt s’apparenter tout naturellement à un investissement dans l’économie réelle, avec un sous-jacent immobilier. Il convient donc que l’investisseur en ait pleinement conscience et que ce produit soit bien en adéquation avec son profil et avec son aversion au risque. Il doit également comprendre et adhérer à la notion de prime de risque !

Pour rappel : la prime de risque désigne un supplément de rendement octroyé à un investisseur afin de compenser un niveau de risque supérieur à la moyenne

Par ailleurs, il est généralement constaté un fort isolement de l’investisseur qui, contrairement aux autres solutions d’épargne, n’est protégé ni par des entités spécifiques (société de gestion représentative de ses intérêts et agissant en contrôle ou en action pour son compte), ni par un régulateur (malheureusement, la loi ALUR, qui veut protéger le plus « faible », le locataire, redonne dans le cadre des résidences services encore plus de pouvoir au « fort », le gestionnaire, preneur à bail donc « locataire » … au détriment du particulier investisseur !). Et pourtant, il est en prise directe avec des entités puissantes et organisées. Cet état de fait aboutit immanquablement à des situations difficiles lorsque l’investissement ne se passe pas comme prévu : manque de connaissances et de force de négociation lors des baisses de loyers proposées ; isolement et désarroi lors de reventes « forcées » de résidences…

Le promoteur / le commercialisateur

Préalablement à tout conseil en investissement, on devrait pouvoir notamment :

  • Vérifier leur appartenance à une organisation professionnelle ou à une organisation disposant d’une charte ou d’un code de bonne conduite ;
  • Obtenir un extrait k-bis de chacun, vérifier les éventuels liens de nature capitalistique ou juridique (degré d’indépendance) du promoteur avec le commercialisateur, du promoteur avec le gestionnaire ;
  • Obtenir les comptes auprès du greffe du tribunal, s’ils sont déposés ;

(Remarque : un promoteur de taille modeste n’est pas nécessairement synonyme de risque.)

  • Connaitre la marge du promoteur et du commercialisateur et ainsi comprendre comment le prix de vente est calculé ;
  • Rechercher des informations sur sa réputation/e-réputation, vérifier notamment l’existence de sinistre, d’enquête de satisfaction ;
  • Appréhender les canaux de distribution et vérifier les taux de commissions ;

(NB : On ne peut pas faire abstraction du fait qu’un taux de rémunération/commission élevé a forcément un impact sur l’investisseur et sur la rentabilité de son placement)

  • Vérifier l’existence et le mode de fonctionnement d’un service de revente.

Intervenants connexes :

Le professionnel du conseil (agent immobilier, CIF…)  n’est pas dispensé de ses obligations sous prétexte qu’il concourt à des opérations pour lesquelles interviendraient également d’autres experts. Il peut cependant renforcer son analyse !

Banque

Un programme peut être « agréé » par un établissement bancaire, ce qui signifie que certaines informations ont déjà été étudiées et validées par un organisme de financement qui va prendre des risques aux côtés du promoteur et des investisseurs.

Avocat

Une note juridique peut être réalisée par un cabinet : demandez en la copie ! et vérifiez bien que la note est en rapport exact avec le sujet et qu’elle engage la responsabilité du professionnel juridique.

Expert immobilier

Vous pouvez renforcer votre analyse par croisement d’informations, notamment pour finaliser votre étude de marché.

 

Par Céline Mahinc
http://www.edenfinances.fr/

Photo de Mme Céline Mahinc

Ouvrages de Céline Mahinc aux éditions Arnaud Franel :
Vademecum de l’immobilier 2018
ID Reflex’ Location en meublé LMP-LMNP


A propos de l'Auteur :
Céline Mahinc est chef d’entreprise (Eden Finances), Conseillère en gestion de patrimoine indépendante, Membre de la Commission Entreprise (ANACOFI) ; Responsable organisation et co-organisatrice des » Conférences de l’Entreprise », évènements interprofessionnels sur le financement, le développement et l’accompagnement des entreprises ; Membre de la Commission LMP/LMNP (ANACOFI) ; Administratrice Anacofi Immo et responsable de la formation. Chargée de cours en Grandes Ecoles et Universités. Co auteur d’une étude approfondie sur le crowdfunding immobilier.

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