Categorie : Immobilier

Les éléments d’une estimation en viager

Plusieurs éléments participent à la formation d’une estimation viagère. Ces nombreuses composantes collaborent, dans leur ensemble, à la réussite d’une opération.  Continuer la lecture

Le viager, préjugés et idées reçues

Preuve que les idées reçues ont la vie dure :  de nos jours, l’acquisition d’un bien en viager est encore parfois mal jugée. Le fameux « pari sur la mort » et le pseudo caractère immoral d’une telle transaction sont souvent évoqués. Continuer la lecture

Rétrospective 2018

Chers lecteurs,

L’été maintenant bien avancé nous donne l’occasion de dresser un bilan du premier semestre 2018 qui fut riche en publications sur ce « blog des Editions Arnaud Franel ». Continuer la lecture

Les préalables à l’investissement en location meublée : le gestionnaire (2/2)

(Cet article est la suite de la partie 1)

Préalablement à tout conseil en investissement, outre les points énumérés dans la première partie, on devrait pouvoir également : Continuer la lecture

Les préalables à l’investissement en location meublée : le gestionnaire (1/2)

 

Avant  d’entamer tout projet d’investissement, il est fortement conseillé de vérifier certaines données : Continuer la lecture

Les préalables à l’investissement en location meublée : les parties prenantes à l’opération


Les parties prenantes à toute opération d’investissement dans une résidence de service sont l’investisseur (et son conseil), le promoteur/ commercialisateur (qui peuvent être distincts) et le gestionnaire (sur qui repose la pérennité du montage).
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Les préalables à l’investissement en location meublée :

l’étude de marché et l’analyse du bien

1. L’étude de marché

Préalablement à tout investissement, l’investisseur ou son conseil devrait pouvoir notamment :

  • contrôler les assurances et garanties professionnelles du promoteur/constructeur
  • vérifier la destination du permis de construire et si celui-ci est purgé du recours des tiers
  • demander une note juridique attestant du classement de la résidence, vérifier les services proposés
  • interroger la Mairie sur d’éventuelles autres résidences de services prévues à proximité
  • suivant la (non) profondeur du marché, s’assurer dans la mesure du possible que le promoteur ne réalisera pas de résidence similaire dans ledit périmètre commercial
  • connaitre le nombre de lots
  • connaitre le prix du foncier dans le quartier : une recherche sur l’observatoire de l’immobilier, la base des notaires, la Mairie, ou bien avoir recours à des éditions spécialisées (Éditions Callon qui commercialisent une base de données annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières par ville sur la France entière par exemple)
  • savoir si une expertise a été réalisée ? si oui, l’a-t’elle été par un expert indépendant ?

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Les loyers : encadrement et revalorisation

On distingue
trois types
d’encadrement
des loyers.

 

L’encadrement de l’évolution des loyers en cours de bail.

La progression annuelle des loyers, qui doit être précisée dans le contrat de bail, est plafonnée au niveau de l’indice de revalorisation des loyers (IRL) (Voir note 1). La loi ALUR modifie les modalités de révision des loyers : désormais lorsque le propriétaire ne réalise pas la révision chaque année, il en perd le bénéfice. Les rattrapages rétroactifs sur les cinq dernières années sont également impossibles. Sont concernés par ces nouvelles règles tous les contrats de location vide et de location meublée signés depuis le 27 mars 2014. Continuer la lecture


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